Курсовая работа:

Сравнительный анализ механизмов развития сектора социального жилья в Нидерландах и Российской Федерации
Выполнил:
Магистрант ВШУ А.С. Королев
Научный руководитель:
профессор ВШУ С.Б. Сиваев
Ключевой характеристикой жилищного фонда РФ является высокая доля жилья в собственности
В мировой практике
широкое распространение получило институциональное арендное жилье: коммерческое и некоммерческое – социальное.
В крупных мировых городах
до 60% жилого фонда сдается в аренду, в то время как в России - менее 7%
В России
практически не развито институциональное арендное жилье, и практически отсутствует некоммерческое арендное жилье в его западноевропейском понимании.
Ключевой характеристикой жилищного фонда РФ является высокая доля жилья в собственности
В мировой практике
широкое распространение получило институциональное арендное жилье: коммерческое и некоммерческое – социальное.
В крупных мировых городах
до 60% жилого фонда сдается в аренду, в то время как в России - менее 7%
В России
практически не развито институциональное арендное жилье, и практически отсутствует некоммерческое арендное жилье в его западноевропейском понимании.
Какова роль и значение социального жилья
в развитии городов?
Повышение доступности жилья
В мировой практике – арендное жилье такой же эффективный инструмент как ипотека.
1
Улучшения качества жизни
Снижение транспортных издержки, близость к работе, транспортной и развлекательной инфраструктуре
2
Повышение мобильности
Близость к работе, возможность менять место жительства от жизненной ситуации
3
Поддержка отдельных групп населения
Малообеспеченных, по здоровью, пенсионеров, студентов
4
Снижение социальной сегрегации по уровню благосостояния
Предотвращение смещения населения с низкими доходами на периферию
5
Снижение пространственной сегрегации
Предотвращение изоляции, стимулирование социального смешения
6
Сбалансированность: собственность & аренда
Высокая доля аренды и в частности социальной аренды
— 33% от всего жилья в Нидерландах относится является социальным жильем и находится в собственности ЖК.
— 75% от всего арендного рынка относится к социальной аренде
Активный рост в послевоенное время до 90-х годов
— Доля социального жилья начала стремительно расти в послевоенное время.
— 41% от всего жилищного фонда Голландии к 90-м годам.

До 1993 года — поддержка ЖК: субсидии, льготы.
После 1993 года перешли на самофинансирование.

Центральная роль — Жилищные корпорации
ЖК — частные организации
Жилищные корпорации — это частные некоммерческие организации, которые специализируются на строительстве, управлении и сдаче в аренду домов (социальное жилье).
Находятся по контролем Правительства
Правила игры в политике аренды и выделения жилья полностью определяются и контролируются законодательством и правительством.
Главная функция — некоммерческая
ЖК работают по принципу оборотных фондов, когда вся прибыль должна быть снова реинвестирована в жилищный сектор: инвестиции в строительство жилья, улучшение жилья, благоустройство и развитие жилых районов.
Характеристики предоставления социального жилья
Максимальная стоимость аренды — 720,42 евро
Максимальная стоимость аренды не более — 720,42 евро в месяц (50 тыс. руб).
Средняя стоимость аренды — 420 евро (30 тыс. руб). — уровень цен 2019 года.
Определение стоимости — система баллов для каждого дома
Уровень арендной платы зависит от качества дома, которое выражается в балльной системе. Баллы рассчитываются для каждого дома по нескольким показателям : местоположение, площадь, возраст дома, наличие или отсутствие общественного пространства.
Предоставляют по "доходам" ниже 38 035 евро
Не менее 90% всего жилищного фонда для доходов < 38 035 евро,
— 22700 евро для домохозяйств, состоящих из одного человека;
— 30800 евро для пенсионеров.
Повышение % регулируется правительством
Повышение аренды приравнивается к инфляции и может составлять не более 2,6% в год.
Правительство может замораживать стоимость аренды — с 2015 по 2018 годы.
Финансовая модель работы ЖК
До 1993 года



Прямые субсидии на строительство
Субсидии на покупку строительных материалов
Предоставление ЗУ на льготных условиях
После 1993 года



Предоставление ЗУ на льготных условиях
Субсидии на реконструкцию старых районов
Система финансовых гарантий
Актуальность в Российской Федерации
Июль 2019
В июле этого года, вышел приказ Президента РФ – разработать механизмы обеспечения жильём граждан, имеющих невысокий уровень доходов, на условиях его сохранения в публичной собственности(в рамках национального проекта «Жильё и городская среда»).
Декабрь 2018
В стратегии развития жилищной сферы до 2025 года, разработанной 2018 году Минстроем РФ, одна из целей развития «новой жилищной политики» является — развитие институционального рынка арендного жилья.
Март
2018
По данным АИЖК в 6,9 млн семей потенциально готовы рассмотреть наемное жилье, в том числе 4,7 млн семей как долгосрочное решение жилищного вопроса.
Предложения по развитию
социального жилья в Российской Федерации
Использование текущего потенциала
Переход от социального найма, когда есть возможность приватизации к рынку некоммерческой аренды с прозрачными правилами
Стимулирование частных инвестиций
Разработка системы привлечения и поддержки частных инвестиций к строительству некоммерческого арендного жилья
Механизмы бюджетной поддержки
Разработка механизма бюджетной поддержки строительства некоммерческого арендного жилья.
Разработка системы финансовых гарантий
Создание системы частных и государственных гарантий для операторов строительства некоммерческого арендного жилья
Разработка критериев предоставления жилья
Разработка прозрачных критериев предоставления жилья в аренду, определение категорий населения
Карта реновации в Москве. 5173 дома
Одна из особенностей голландской модели - сбалансированное пространственное распределение социального жилья в городе (оно занимает примерно 20-30 процентов практически во всех районах города, в том числе центральной и серединной зоне города), эта сбалансированность формировалась исторически, вместе в развитием города и строительством новых районов.

На застроенных територия (в особенности в серединной зоне города) такой сбалансированности достичь практически невозможно. А создавать социальное жилье на окраинах скорее вредно для города, так как будет порождать новые проблемы различного характера (пространственная и социальная сегрегация, появление социальных гетто).

Идея заключается в том, что если мы рассматриваем Москву — мы имеем историческую возможность сформировать фонд социального жилья в серединной зоне города засчет программы реновации.